張宏業(yè) 特許測量師、中國房地產(chǎn)評估師

近幾年來，一手樓市新盤成交量走勢起伏，二手交易量也不太理想。一手樓成交數(shù)字是「先高後低」，2020和2021年成交量還是14,730和17,214宗。步入2022年和2023年，一手新盤銷情走淡，都徘徊於一萬宗附近收官。今年特區(qū)政府下定決心振興市道，連番出招安定住宅樓市。

樓市調(diào)整幅度大回升需時(shí)

截至上月中，今年一手新盤總成交量已回到12,500宗以上，全年有望持續(xù)強(qiáng)勢於三年後再度到年15,000宗以上。每月成交量重上1,200宗以上，逐漸回到正常軌道中，樓價(jià)經(jīng)歷多年下跌期後轉(zhuǎn)穩(wěn)，收復(fù)幾年來的跌幅。不難解讀今輪樓價(jià)轉(zhuǎn)變是有賴政府連番行動，如完全撤銷「辣招」，香港樓按利息轉(zhuǎn)向下行，特首施政報(bào)告放寬投資移民可入市豪宅單位等等。平情而論，今次住宅價(jià)格調(diào)整幅度頗深，大家要丟掉樓價(jià)不會下跌的幻想，短期止跌回升要費(fèi)上大量工夫和時(shí)間，且持續(xù)性變成不易掌握。

地緣局勢動盪影響豪宅市道

物業(yè)投資不像其他種類，其特性是投資看重中長期趨勢，啟動下降走向不易轉(zhuǎn)向。主要元素是交易成本較高，市場透明性不夠，成交金額較大，住宅投資兼具自用情感因素，受到政治經(jīng)濟(jì)因素影響不少，綜合地使投資者謹(jǐn)慎，畢竟是終生最大投資項(xiàng)目。又因?yàn)榻灰壮杀靖甙汉统绦蛸M(fèi)時(shí)，物業(yè)價(jià)值持續(xù)上揚(yáng)才是鼓勵(lì)自住者和投資人士踴躍入市的主要誘因。當(dāng)樓價(jià)走向未明朗之前，購買物業(yè)變成高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的選擇，投資者寧願(yuàn)選擇彈性高的種類如股票，債券和虛擬貨幣，明顯是因?yàn)榉攀廴菀祝页杀镜褪公@利較豐厚。物業(yè)投資流動性低，受到政經(jīng)穩(wěn)定因素左右，例如今天俄烏、巴以衝突未結(jié)束前，投資者對物業(yè)投資尤其是豪宅存在著戒心。

經(jīng)濟(jì)不明朗阻樓價(jià)回升步伐

受中美貿(mào)易前景不明朗影響，於下任美國政府領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)履新後，才開始浮現(xiàn)新政府具體對中國貿(mào)易措施。如果特朗普執(zhí)行競選時(shí)承諾，再次大增加中國貨物進(jìn)口美國關(guān)稅，經(jīng)濟(jì)難免受到打擊，影響本土市民收入增長展望，本地住宅市道同時(shí)受到衝擊。短期經(jīng)濟(jì)前景不明正是樓價(jià)上升的絆腳石。不難預(yù)言，明年美國通脹率不能大幅受控，利息走低幅度未似預(yù)期，全球包括香港樓宇按息下降幅度和時(shí)間會受到干擾。

筆者認(rèn)為，以前本地高樓價(jià)無可否認(rèn)是靠高收入的金融界人士強(qiáng)力支援，今天樓價(jià)由高位向下正是反映本地人士的正常購買力，能否長遠(yuǎn)地尋找到持續(xù)發(fā)展構(gòu)成本地樓價(jià)走勢決定性元素。

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