經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁 曹德明

銀主盤(pán)一般都會(huì)給人一種「抵買」的印象，但考慮入市銀主盤(pán)時(shí)，亦有不少事項(xiàng)需要留意。

首先要了解何為銀主盤(pán)，銀主盤(pán)指物業(yè)的業(yè)主無(wú)法償還按揭貸款，由「銀主」即債權(quán)人（一般為承造按揭的銀行或財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)）根據(jù)按揭貸款及《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)務(wù)條例》規(guī)定，委派執(zhí)達(dá)吏收回單位，再於市場(chǎng)上出售。

銀主一般都想盡快將銀主盤(pán)出售套現(xiàn)，近期市況回穩(wěn)，銀主亦開(kāi)始積極出貨套現(xiàn)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年第三季銀主盤(pán)總存量錄356個(gè)，較第二季340個(gè)上升約4.7%，並創(chuàng)自2008年後近16年新高。銀主盤(pán)的售價(jià)通常較市價(jià)低，拍賣場(chǎng)上亦不時(shí)有優(yōu)質(zhì)銀主盤(pán)放售，因此吸引到不少人爭(zhēng)相競(jìng)投入市，例如早前就有一個(gè)3房銀主盤(pán)獲6組客競(jìng)投，最終搶高23%，以785萬(wàn)元拍出，但仍低市價(jià)約6%。

按揭申請(qǐng)方面，銀主盤(pán)與一般私樓相若，亦可透過(guò)按保計(jì)劃申請(qǐng)最高九成按揭，不過(guò)有些銀主盤(pán)的成交期較短，一般為30至45日不等，如未能在成交期前申請(qǐng)按揭保險(xiǎn)，最高只能借七成按揭。

另外，銀主盤(pán)買家要要留意物業(yè)樓契是否齊全，查看物業(yè)是否存在僭建物、業(yè)權(quán)糾紛、拖欠管理費(fèi)等爭(zhēng)議，若果相關(guān)問(wèn)題尚未解決，所有關(guān)於該物業(yè)的問(wèn)題，或會(huì)轉(zhuǎn)嫁給新買家，新買家或需要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，並需要代為繳付欠款，若涉及嚴(yán)重糾紛或?qū)凫稛o(wú)契樓，銀行有機(jī)會(huì)調(diào)低按揭成數(shù)及單位估價(jià)，甚至拒絕批出按揭。建議可向地產(chǎn)代理查詢，或到土地註冊(cè)處進(jìn)行「查冊(cè)」，了解單位的過(guò)往買賣、物業(yè)有否涉及業(yè)權(quán)轇轕及任何物業(yè)改動(dòng)問(wèn)題等。

宜事前作初步估價(jià)

最後要留意，若拍賣成交價(jià)在「高追」競(jìng)投下，或有機(jī)會(huì)以高於市價(jià)售出，買家或會(huì)遇上估價(jià)不足的問(wèn)題，建議事前先尋找銀行心儀的銀主盤(pán)對(duì)作初步估價(jià)，並根據(jù)自身能力出價(jià)，以及預(yù)留更多資金以作不時(shí)之需。每間銀行對(duì)銀主盤(pán)按揭取態(tài)不一，有需要買家可向銀行或大型按揭轉(zhuǎn)介公司查詢。