龐溟 經(jīng)濟學博士、經(jīng)濟學家

在2012年以前，北京物流市場尚處於發(fā)展孕育階段，由《北京市物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》確立的順義空港、通州馬駒橋及大興京南三大物流基地尚在建設形成當中。同時天津、廊坊物流倉儲設施體量則極其有限，並未形成聚集性物流市場，北京需求圈尚未存在。而從目前的情況看，京津冀正在逐步打破市場邊界，共建統(tǒng)一的供需循環(huán)。以高空置、低租金為主要特點的天津、廊坊物流市場，持續(xù)為北京相對成熟的物流市場提供了重要的補充性低價選擇，以降本增效為主要目標的企業(yè)正積極尋求和採用這兩個市場所提供的解決方案。

由於供不應求態(tài)勢持續(xù)，北京的需求資源不斷向周邊衛(wèi)星城市外溢，帶動周邊部分工業(yè)物流市場協(xié)同發(fā)展，從而形成以北京為內(nèi)生需求為連結(jié)的需求圈（簡稱「北京需求圈」）。在筆者看來，北京需求圈的發(fā)展歷程可以分為以下三個主要階段：

需求逐步外溢至天津及廊坊

（一）第一階段：周邊地區(qū)開始承接京內(nèi)外溢需求，北京需求圈初步形成。在北京供應受限的背景下，需求逐步外溢至天津武清區(qū)、廊坊廣陽區(qū)和安次區(qū)。

自2012年開始，隨著天津持續(xù)迎來大規(guī)模供應放量，部分在京企業(yè)由於業(yè)務擴張產(chǎn)生的中心倉或物流集散區(qū)擴容需求無法被滿足，從而開始逐步遷址至性價比更高、存量更大的天津物流市場。其中，天津武清區(qū)以距北京最近的有利區(qū)位條件吸納了亞馬遜、阿里巴巴、京東、唯品會等來自京內(nèi)的頭部電商企業(yè)需求，集合了眾多大型電商企業(yè)服務整個華北市場的區(qū)域分撥中心，成為當時天津租金水平最高、空置率最低的子市場。隨後廊坊廣陽、安次區(qū)域也借鑑武清發(fā)展模式，擴大其市場體量與服務規(guī)模，主動承接部分北京外溢需求。以北京為核心，帶動天津武清、廊坊廣陽、安次區(qū)域共同發(fā)展的北京需求圈至此初步形成。

疫情前後經(jīng)歷收縮及恢復

（二）第二階段：疫情期間政策因素導致北京需求圈收縮 。由於京津冀地區(qū)之間運輸通行部分受限，租戶流動性大幅降低。

2020年，京津冀地區(qū)之間通行受限。天津、廊坊物流市場大規(guī)模承接北京外溢需求存在一定難度，租戶流動性因此大幅降低，北京需求圈出現(xiàn)收縮。直至2022年末，京津冀地區(qū)恢復正常通行，北京需求圈穩(wěn)步恢復。2023年至今，因降本增效市場趨勢不斷擴大，外加廊坊、天津租金降幅已達歷年最高水平，京內(nèi)以成本為導向的外溢需求日漸凸顯。據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計，2023年由北京向津冀地區(qū)外溢的需求達20萬平方米以上。隨著京津冀城市群中的需求流動性進一步加強，北京需求圈在恢復至2019年範圍後，仍繼續(xù)向外擴張。

受惠降本增效趨勢擴張加速

（三）第三階段：降本增效市場趨勢影響，北京需求圈加速擴張。河北廊坊及天津武清區(qū)通過顯著價格優(yōu)勢不斷吸引京內(nèi)租戶外遷，涵蓋北京、廊坊及天津武清區(qū)在內(nèi)的區(qū)域間需求流動性進一步加強。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

由於北京物流用地於2021年開始持續(xù)放量，北京物流市場的新增供應自此迅速增加；廊坊和武清市場的供應高峰則出現(xiàn)在2022年至2023年。在過去三年內(nèi)，北京需求圈新增超過441萬平方米的新物流地產(chǎn)項目，這一體量已超過過去十年供應總量之和。我們預計，在物流用地持續(xù)大規(guī)模放量的影響下，北京需求圈內(nèi)新增供應將達到508萬平方米，即當前市場體量擴容三分之二；截至2026年，北京需求圈內(nèi)總存量將超過1,200萬平方米。

外溢需求料落地武清及廊坊

根據(jù)筆者的觀察，2024年以來，北京物流市場的需求保持穩(wěn)健，但由於更多企業(yè)以降低成本、提高效益為目標，積極尋找新的租賃機會，具有較高性價比的項目吸引了更多需求。在此背景下，持續(xù)的供應高峰將繼續(xù)影響項目層面的定價和租賃策略。在市場容量擴充的同時，北京需求圈內(nèi)的價格差異也將加快北京、武清和廊坊市場需求的流動速度，促使更多的北京外溢需求落地於武清和廊坊。