龐溟 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家

2024年是京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略十周年。十年來(lái)，在有序疏解北京非首都功能、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、交通一體化水平提升等方面，京津冀協(xié)同發(fā)展均取得積極進(jìn)展，推動(dòng)京津冀區(qū)域建設(shè)成為以首都為核心的世界級(jí)城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領(lǐng)區(qū)、全國(guó)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎、生態(tài)修復(fù)環(huán)境改善示範(fàn)區(qū)。

2023年，仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的全國(guó)24個(gè)主要城市物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)新增供應(yīng)共計(jì)1,179萬(wàn)平方米，同比上升22%，其中京津冀地區(qū)新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)6%，新增供應(yīng)佔(zhàn)總存量的20%。不過(guò)，京津冀三地物流市場(chǎng)表現(xiàn)仍存在差異型與多樣性。從最能體現(xiàn)市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)情況的租金和空置率來(lái)看，天津、廊坊物流市場(chǎng)的平均租金均低於北京近50%，且空置率長(zhǎng)期處?kù)陡呶?，?023年分別達(dá)到36.1%和49.6%水平。但是，隨著京津冀城市群中的需求流動(dòng)性進(jìn)一步加強(qiáng)，以北京內(nèi)生需求作為連結(jié)的「北京需求圈」持續(xù)向外延展，已逐步涵蓋北京、廊坊及天津武清區(qū)等區(qū)域。

「北京需求圈」物流市場(chǎng)供應(yīng)續(xù)擴(kuò)容

從供給端角度來(lái)看，「北京需求圈」正在經(jīng)歷供應(yīng)高峰，新增物流市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)到508萬(wàn)平方米，即在當(dāng)前市場(chǎng)體量基礎(chǔ)上將擴(kuò)容約三分之二。筆者估測(cè)，2026年「北京需求圈」內(nèi)總存量將超過(guò)1,200萬(wàn)平方米。其中，天津的武清和河北的廊坊作為區(qū)域物流市場(chǎng)的橋頭堡，將迎來(lái)增量發(fā)展機(jī)遇，為京津冀物流市場(chǎng)一體化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2014年以來(lái)，北京市堅(jiān)持集中疏解和分散疏解相結(jié)合，政府引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，有序推動(dòng)存量向外疏解推動(dòng)一批區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)、一般製造業(yè)向京外有條件的地區(qū)轉(zhuǎn)移，疏解了一般製造業(yè)企業(yè)3,000家，疏解提升區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)和物流中心近1,000家。筆者預(yù)計(jì)，「北京需求圈」在中短期內(nèi)將仍以北京需求外溢為主要市場(chǎng)活躍力，特別是北京市政府堅(jiān)定推動(dòng)大規(guī)模拆除違建的工作，將持續(xù)為整個(gè)需求圈帶來(lái)大面積新租需求。

雖然三地市場(chǎng)尚未完全共享統(tǒng)一的供需邏輯，但整體來(lái)看，河北廊坊市、天津武清區(qū)作為承接北京外溢需求的衍生市場(chǎng)已與北京物流市場(chǎng)產(chǎn)生較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性?？紤]到河北省以廊坊為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，積極承接北京區(qū)域性物流設(shè)施的疏解與轉(zhuǎn)移，吸引物流頭部企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)入駐，河北省物流市場(chǎng)項(xiàng)目目前主要集中分布在廊坊市，其他城市體量相對(duì)有限，下文將以廊坊為代表案例分析河北物流市場(chǎng)的發(fā)展情況。

天津廊坊「以價(jià)換量」激發(fā)市場(chǎng)活力

在租金方面，天津、廊坊物流市場(chǎng)平均租金水平均相比北京低近50%。北京物流市場(chǎng)作為京津冀城市群中的相對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊，市場(chǎng)租金在2023年承壓下仍保持在每平方米每天1.8元的較高水平。而天津、廊坊因在2023年採(cǎi)取以價(jià)換量策略以刺激市場(chǎng)活力，市場(chǎng)租金分別同比下降5.8%和13.5%至每平方米每天0.9元左右的水平，降幅均達(dá)歷年來(lái)最高水平。

在空置率方面，天津、廊坊物流市場(chǎng)空置率多年來(lái)與北京存在顯著差距。受益於供應(yīng)鏈、生物醫(yī)藥等行業(yè)的穩(wěn)定新租需求支撐，2023年北京物流市場(chǎng)淨(jìng)吸納量仍保持在45萬(wàn)平方米左右的較高水平，空置率也維持在10.4%的健康水平。得益於北京外溢需求，天津、廊坊淨(jìng)吸納量相比2022年明顯回升。特別是廊坊物流市場(chǎng)大量承接北京外溢需求，全年錄得81.8萬(wàn)平方米淨(jìng)吸納量，創(chuàng)歷史新高。但因兩地市場(chǎng)近年來(lái)均持續(xù)迎來(lái)大量新增供應(yīng)，難以在短時(shí)間內(nèi)完成去化，空置率在2023年仍分別達(dá)到36.1%和49.6%的高位水平。

在京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略十周年之際，2024年2月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第四次會(huì)議指出，物流是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的「筋絡(luò)」，聯(lián)接生產(chǎn)和消費(fèi)、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)，必須有效降低全社會(huì)物流成本，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。2024年的《政府工作報(bào)告》提出，2024年政府重要工作之一就是實(shí)施降低物流成本行動(dòng)。國(guó)家發(fā)改委、央行等四部門(mén)發(fā)布的《關(guān)於做好2024年降成本重點(diǎn)工作的通知》中也提到實(shí)施降低物流成本行動(dòng)，強(qiáng)化政策協(xié)同和工作合力，有力推動(dòng)降低全社會(huì)物流成本，增強(qiáng)企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。

長(zhǎng)三角一體化物流市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)可借鑒

以長(zhǎng)三角的成熟一體化物流市場(chǎng)為例，成熟市場(chǎng)中各城市租金及空置率差距一般相對(duì)較小，價(jià)格層次趨於穩(wěn)定，需求呈現(xiàn)良性的循環(huán)流動(dòng)狀態(tài)，各市場(chǎng)間具備較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，並共享統(tǒng)一的大供需邏輯。筆者認(rèn)為，當(dāng)前京津冀物流市場(chǎng)的租金及空置等市場(chǎng)表現(xiàn)的巨大差異，會(huì)使得京津冀物流市場(chǎng)一體化進(jìn)程中出現(xiàn)極大的成本節(jié)省，整體區(qū)域內(nèi)物流效率將進(jìn)一步提升，並有效降低整體物流成本。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個(gè)人意見(jiàn)，不代表本報(bào)立場(chǎng)。