龐溟 仲量聯(lián)行大中華首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部主管，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

隨著全球加速邁向可持續(xù)發(fā)展未來，內(nèi)地與香港電動(dòng)車始終保持著高增長的態(tài)勢，並為相關(guān)行業(yè)和投資者都帶來變革性的機(jī)遇。

以內(nèi)地為例，2023年內(nèi)地汽車產(chǎn)量與銷量分別為3,016.1萬輛和3,009.4萬輛，同比分別增長11.6%和12%，產(chǎn)銷量連續(xù)15年穩(wěn)居全球第一。其中，以電動(dòng)車為代表的新能源車產(chǎn)銷分別完成958.7萬輛和949.5萬輛，同比分別增長35.8% 和37.9%，市場佔(zhàn)有率達(dá)到31.6%。

汽車出口表現(xiàn)相應(yīng)來說更加搶眼，並成為拉動(dòng)內(nèi)地汽車產(chǎn)銷量增長的重要力量。2023年內(nèi)地汽車?yán)塾?jì)出口491萬輛，同比增長57.9%，出口對汽車總銷量增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到55.7%。其中，新能源車出口120.3萬輛，同比增長77.6%。

從產(chǎn)業(yè)化到規(guī)?；瑥氖袌龌饺蚧?，內(nèi)地電動(dòng)車發(fā)展可謂一路疾馳。隨著消費(fèi)群體快速擴(kuò)容和下沉，電動(dòng)車正逐步成為汽車消費(fèi)的核心產(chǎn)品。而汽車作為僅次於房產(chǎn)的家庭大宗消費(fèi)品，不可避免地受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)的影響，居民購置汽車更趨理性。相較於此前願(yuàn)意為汽車電動(dòng)科技、智能化技術(shù)買單的先驅(qū)消費(fèi)者，如今電動(dòng)車的價(jià)格和使用體驗(yàn)將成為消費(fèi)者購車的核心驅(qū)動(dòng)力。

行業(yè)發(fā)展帶來多元地產(chǎn)需求

新能源汽車已經(jīng)成為內(nèi)地七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，行業(yè)的高速發(fā)展正在激活包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、倉儲物流、零售地產(chǎn)在內(nèi)的多元商業(yè)地產(chǎn)需求。例如，在上游環(huán)節(jié)，電動(dòng)車供應(yīng)鏈整零關(guān)係由垂直轉(zhuǎn)向共生，零部件製造商正傾向於就近布局，加快設(shè)立與核心零部件生產(chǎn)相匹配的物流運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)、倉儲、集散基地，租賃臨近的高標(biāo)倉進(jìn)行加工裝配和檢測，將輕生產(chǎn)製造環(huán)節(jié)整合到鄰近工業(yè)區(qū)的物流倉儲項(xiàng)目中。

在中游環(huán)節(jié)，由於新能源汽車產(chǎn)業(yè)的及時(shí)響應(yīng)訂單式生產(chǎn)模式和高複雜度供應(yīng)鏈，使車企特別是非頭部車企越來越需要依賴額外第三方供應(yīng)鏈服務(wù)商來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)零部件企業(yè)和加強(qiáng)相關(guān)物流倉儲的管理，以提高供應(yīng)效率、保障供應(yīng)鏈安全，並推進(jìn)相關(guān)企業(yè)從物流服務(wù)向供應(yīng)鏈綜合服務(wù)轉(zhuǎn)型。

在下游環(huán)節(jié)，新能源汽車品牌往往採用直營模式，未來將有更多整車交付中心、區(qū)域售後零部件倉庫、維修中心需求進(jìn)駐城市近郊高標(biāo)物流倉。

與內(nèi)地類似，我們的研究顯示，香港的電動(dòng)車數(shù)量在過去三年間飆升近四倍，對電動(dòng)車充電設(shè)施的需求隨之急升。香港的電動(dòng)車充電設(shè)施供需失衡的預(yù)期，可以為房產(chǎn)業(yè)主和投資者創(chuàng)造有利機(jī)會(huì)，透過改裝現(xiàn)有物業(yè)迎合電動(dòng)車充電需求，潛在收益率可達(dá)20%，在提升物業(yè)價(jià)值的同時(shí)創(chuàng)造新的收入來源。

截至2024年4月，香港共有93,361輛電動(dòng)車，較三年前已登記電動(dòng)車數(shù)量激增376%。到2027年底，預(yù)計(jì)香港私人電動(dòng)車數(shù)量將突破15萬輛，年增長率達(dá)到15.1%。與此同時(shí)，特區(qū)政府積極推動(dòng)商用電動(dòng)車發(fā)展，計(jì)劃於2027年前實(shí)現(xiàn)3,000輛電動(dòng)的士的目標(biāo)，增長率將高達(dá)203.5%。

然而，商用電動(dòng)車充電設(shè)施的供應(yīng)卻顯得滯後。截至2024年6月底，全港18區(qū)共有5,234個(gè)中速充電器和1,511個(gè)快速充電器可供公眾使用。在特區(qū)政府補(bǔ)貼和鼓勵(lì)措施的支持下，私人充電站預(yù)計(jì)在2025年將超過15萬個(gè)，足以滿足私人電動(dòng)車需求，但商用電動(dòng)車——尤其是電動(dòng)的士——料將面臨電力短缺。我們預(yù)計(jì)，電動(dòng)的士最早將於2026年第三季度便會(huì)出現(xiàn)電力缺口，到2027年底更可能擴(kuò)大至約2,200萬千瓦時(shí)。假設(shè)電動(dòng)的士利用早晚交更時(shí)間的6小時(shí)時(shí)段內(nèi)進(jìn)行充電，大約需要439個(gè)120千瓦的額外充電站才能滿足商用電動(dòng)車市場的需求。

商用電動(dòng)車充電業(yè)務(wù)看俏

因此，商廈、購物中心和多層停車場的業(yè)主應(yīng)把握先機(jī)，升級改造停車設(shè)施，以滿足日益增長的商用電動(dòng)車充電需求，並透過提高電動(dòng)車停車位比例來多元拓展停車場組合，有效提高每平方呎總收入，提升資產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，這不僅能為業(yè)主帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，更能提升物業(yè)價(jià)值，吸引更多租戶和顧客。與此同時(shí)，充電站營運(yùn)商正積極物色具吸引力的地點(diǎn)擴(kuò)展充電網(wǎng)絡(luò)，因而造就了新的營運(yùn)模式。越來越多業(yè)主選擇與充電站營運(yùn)商合作投資，藉此減低安裝充電設(shè)施的高昂成本，同時(shí)充電站營運(yùn)商可藉此進(jìn)駐優(yōu)越地點(diǎn)，這種互惠互利的合作模式現(xiàn)正成為新的趨勢。

電動(dòng)車陳列室需求催旺舖市

陳列室及物流中心同樣蘊(yùn)藏商機(jī)。在特區(qū)政府激勵(lì)措施和內(nèi)地市場競爭加劇的情況下，預(yù)計(jì)未來兩至三年將有大批內(nèi)地電動(dòng)汽車製造商湧入香港市場，繼而將帶動(dòng)本地陳列室空間需求激增，尤其是位置優(yōu)越的零售店面。為吸引潛在買家，經(jīng)銷商致力打造體驗(yàn)式陳列室，提供耳目一新的沉浸式體驗(yàn)，進(jìn)一步推高市場需求，估計(jì)本地陳列室總面積將大幅增加。由於不少電動(dòng)車製造商更傾向開設(shè)臨時(shí)或快閃陳列室。零售物業(yè)業(yè)主可透過提供合適的店面空間和靈活的租賃方案，賺取更可觀的租金收入，還可吸引更多知名電動(dòng)車品牌進(jìn)駐，進(jìn)一步為商場吸引客流量，提升商場的吸引力和競爭力。

物流中心減碳成投資新機(jī)遇

另一方面，物流中心領(lǐng)域亦呈現(xiàn)投資機(jī)遇。越來越多企業(yè)將可持續(xù)發(fā)展置於首位，預(yù)計(jì)未來將有更多企業(yè)轉(zhuǎn)用電動(dòng)車隊(duì)以減少碳排放，成為大趨勢。因此，配備完善電動(dòng)車充電設(shè)施的物流中心將更具競爭優(yōu)勢，更容易吸引注重環(huán)保的企業(yè)租戶。

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