龐溟 經(jīng)濟學博士、經(jīng)濟學家

在本專欄上一期文章中，筆者探討了內地降低存量房貸利率的可能性。根據(jù)估測，如果存量房貸利率下調75至100個基點，對於採取等額本息還款方式的100萬元（人民幣，下同）30年按揭貸款來說，借款人月供可減少400元至600元，節(jié)約月供和總還款額約5%至7%，購房人利息支出總額有望降低1,600億元至2,200億元。

調整存量房貸利率利擴大內需

如果綜合、依法、有序調整個人存量房貸利率，可以更好地助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉貸行為，避免利率風險、信用風險、通縮風險以及違法違規(guī)風險，更好地提升居民的消費能力和意願，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，以提振消費為重點擴大國內需求。

個人按揭貸款，是銀行資產(chǎn)質量最好的貸款。以招商銀行為例，其2024年半年度報告數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月末，招行個人住房按揭貸款規(guī)模約為1.37萬億元，佔該行貸款比重為20.38%，不良率僅為0.4%。但當面對存量房貸利率下調的可能性與總體量上千億元的房貸利息支出減少總額時，銀行也必須有效應對息差被侵蝕、利潤增速承壓等潛在的風險因素。筆者估計，如果銀行負債成本未能實現(xiàn)同步調整、未能下調存款利率進行有效對沖，在存量房貸利率下調100個基點的假設情景下，年化後有可能對銀行營業(yè)收入和淨利潤分別造成6%左右和10%以上的負面影響。

筆者認為，對商業(yè)銀行來說，應根據(jù)相關部門的具體指引、操作細則和自身經(jīng)營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質量、信用紀錄、風險等級、還款能力以及房屋的首置與否、自住與否、套型面積等不同情況進行準確評估，以明確利率調整的標準、條件和範圍，並實行區(qū)別化確定定價、差異化抵押策略、動態(tài)化調整風險控制，避免「一刀切」、「一陣風」、「一頭熱」，在貸前調查和貸後跟蹤環(huán)節(jié)做好相關配套工作。

銀行應致力實現(xiàn)淨息差企穩(wěn)

與此同時，商業(yè)銀行也應積極應對經(jīng)營環(huán)境變化，促進經(jīng)營穩(wěn)健發(fā)展，業(yè)務結構優(yōu)化，努力將下調存量房貸利率對息差的影響控制在中性，實現(xiàn)淨息差企穩(wěn)，並按照前瞻、高效、主動、韌性的原則加強資產(chǎn)負債表管理，進一步加大定期重檢各類資產(chǎn)質量的力度，準確認定不良資產(chǎn)，科學合理計提撥備水平，有效運用動態(tài)計提撥備機制吸收資產(chǎn)損失，為盈利常態(tài)化增長和銀行可持續(xù)發(fā)展奠定基礎，確保資產(chǎn)質量延續(xù)穩(wěn)健態(tài)勢、促進不良貸款率保持穩(wěn)定。

根據(jù)國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的主要監(jiān)管指標數(shù)據(jù)，二季度末內地商業(yè)銀行淨息差1.54%，從環(huán)比來看與2024年一季度保持一致，從同比來看則比去年二季度的1.74%下降了20個基點，繼續(xù)處於有歷史紀錄以來的低位。

從資產(chǎn)端來看，今年以來5年期貸款市場報價利率（LPR）已經(jīng)歷兩輪下調，2023年存量住房貸款利率全面下調帶來的重定價影響目前也仍在持續(xù)釋放，這些因素都在一定程度上拉低了銀行資產(chǎn)收益率和淨息差水平；從收入端來看，存款結構定期化態(tài)勢和負債成本剛性趨勢仍存，息差收窄疊加規(guī)模增速下降和中間業(yè)務收入疲弱，也給商業(yè)銀行營收帶來壓力。

但在負債端，4月起針對違規(guī)手工補息進行的整改，為銀行節(jié)省的利息支出接近一次降低存款利率的效果，7月起六大國有銀行又集體下調存款掛牌利率、有效改善存款成本，負債成本的顯著改善和成本率的下行，有效對沖了新發(fā)放貸款利率的持續(xù)下行態(tài)勢，維持了銀行淨息差的相對穩(wěn)定，預計淨息差降幅將有所收窄。

只要做到有序調整存款利率、有效控制負債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動靈活下調房貸利率、讓利實體經(jīng)濟和穩(wěn)定資產(chǎn)負債表、做好做細做實風險管理之間取得平衡，就可以保持合理利潤和淨息差水平、維持穩(wěn)健經(jīng)營、防範金融風險，以增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。

而要做到依法有序調整存量個人住房貸款利率，就要在市場化、法制化的前提下，規(guī)範貸款利率定價秩序，由商業(yè)銀行與借款人平等、自主、友好協(xié)商，採取變更合同約定以調整加點幅度或發(fā)放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式促進存量房貸利率下行。

原貸款行下調房貸利率更穩(wěn)健

在促進存量房貸利率穩(wěn)步有序下調的過程中，各方也必須謹慎細緻地在原行重新定價、換行轉按揭二者間進行政策比較與選擇。在筆者看來，將現(xiàn)有按揭貸款直接轉入其他銀行並重新簽訂按揭合同的轉按揭方式，有可能造成市場無序競爭、進一步壓低房貸利率和利潤水平，且存在調全量（轉按揭範圍包括首套房房貸與二套房房貸）抑或調首套房的政策不確定性；相比之下，通過借款人與原貸款行之間的友好磋商、平等談判來實現(xiàn)原行直接下調存量房貸利率或同行內部置換貸款的方式則更為穩(wěn)健與便於操作。

與此同時，政策制定者還可以考慮採用降準等方式，繼續(xù)支持銀行合理管理和控制負債成本，或利用結構性貨幣政策工具，向依法有序調整存量房貸利率的銀行提供較低成本的資金，以增強金融持續(xù)支持實體經(jīng)濟的能力。

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